Antrag durch Gläubiger
Das Zwangsversteigerungsverfahren wird bei dem zuständigen Amtsgericht durch einen entsprechenden Antrag eines Gläubigers (betreibender Gläubiger) eingeleitet. Dies kann sowohl der Gläubiger eines im Grundbuch eingetragenen Rechts (dinglicher Gläubiger) oder der Gläubiger einer sonstigen Geldforderung (persönlicher Gläubiger) sein.
Soll das Zwangsversteigerungsverfahren der Aufhebung der Eigentümergemeinschaft dienen, so wird die Einleitung des Verfahrens durch einen der Miteigentümer beantragt.
Der zuständige Rechtspfleger des Gerichts prüft zunächst, ob die formalen Voraussetzungen für die Anordnung der Zwangsversteigerung vorliegen. Diese sind die Vorlage eines Vollstreckungstitels, die ordnungsgemäße Vollstreckungsklausel sowie der Nachweis der Zustellung des Vollstreckungstitels und der Vollstreckungsklausel.
Der Beschluss über die Anordnung des Verfahrens wird vom Gericht dem Schuldner zugestellt, die Anordnung des Verfahrens gilt zugunsten des Gläubigers als Beschlagnahme des Grundstückes und wird entsprechend im Grundbuch eingetragen.
Dem Zwangsversteigerungsverfahren können weitere Gläubiger beitreten, für den Beitrittsbeschluss gelten dieselben Voraussetzungen wie für die Anordnung des Zwangsversteigerungsverfahrens. Auch wenn es sich um ein einheitliches Verfahren handelt, sind die betreibenden Gläubiger voneinander unabhängig. So hat beispielsweise die vorläufige Einstellung oder Aufhebung des Verfahrens bezüglich eines Gläubigers keine Auswirkung für die übrigen betreibenden Gläubiger.
Verfahren bis zum Versteigerungstermin
Vor dem Versteigerungstermin muss das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert des Versteigerungsobjekts festsetzen. Die Verkehrswertfestsetzung ist Grundlage zur Bestimmung von Wertgrenzen für bestimmte Gläubiger- und Schuldnerschutzrechte im Versteigerungstermin.
In der Regel wird das Gericht dazu einen Sachverständigen mit der Erstellung eines Verkehrswertgutachtens beauftragen, falls der Verkehrswert nicht aufgrund eines bereits anderweitig vorliegenden Gutachtens ordnungsgemäß ermittelt werden kann.
Der Verkehrswert des Versteigerungsobjekts wird sodann durch Beschluss festgesetzt, nachdem das Gericht den Verfahrensbeteiligten Gelegenheit zur Stellungnahme gegeben hat.
Nach erfolgter Verkehrswertfestsetzung wird der Versteigerungstermin bestimmt. In der Regel vergehen zwischen Anordnung der Zwangsversteigerung bis zur Bestimmung des Versteigerungstermins mindestens 9 bis 12 Monate, je nach Auslastung des Gerichts auch bis zu 24 Monate. Der Termin wird durch Veröffentlichung im Internet oder Amtsblatt bekannt gemacht. Zusätzlich erfolgt auch ein Aushang im Amtsgericht.
Der Versteigerungstermin
Der Versteigerungstermin ist grundsätzlich öffentlich, gemäß § 169 GVG hat jedermann Zutritt.
Bekanntmachungen
Zu Beginn des Termins, vor der eigentlichen Versteigerung, erfolgen zunächst die Bekanntmachungen für das Verfahren. Der Rechtspfleger verliest die Grundbucheintragungen und benennt die betreibenden Gläubiger des Verfahrens. Außerdem wird das geringste Gebot aufgestellt, dass insbesondere die bestehenbleibenden Rechte umfasst und daher für Bietinteressenten von besonderer Bedeutung ist.
In diesem Stadium des Versteigerungstermins besteht für Gläubiger die letzte Möglichkeit, Ansprüche Rang waren anzumelden, bevor der Rechtspfleger zur Abgabe von Geboten auffordert.
Bietzeit
Sodann folgt die eigentliche Bietzeit, in der Interessenten ihre Gebote abgeben können. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten und endet, wenn nach dreimaligem Aufruf des letzten Gebotes keine weiteren Gebote abgegeben werden und der Rechtspfleger das Ende der Versteigerung verkündet. Das höchste Gebot ist dann das sogenannte Meistgebot.
Bei einem im Versteigerungstermin abgegebenen Gebot handelt es sich um das sogenannte Bargebot, das später in Geld zu zahlen ist. Dem Bargebot müssen allerdings noch die bestehenden bleibenden Rechte hinzugerechnet werden, um den eigentlichen Preis für das Versteigerungsobjekt zu ermitteln.
Sicherheitsleistung
Betreibende Gläubiger oder andere Berechtigte (beispielsweise der Schuldner) können von jedem Bieter unmittelbar nach Abgabe des Gebots Sicherheitsleistung in Höhe von in der Regel 10 % des Verkehrswerts verlangen, mindestens jedoch in Höhe der Verfahrenskosten. In besonderen Fällen (§ 68 ZVG) kann erhöhte Sicherheitsleistung verlangt werden (z. B. wenn der Schuldner bietet). Die Sicherheit kann durch einen frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellten bestätigten Bundesbank-Scheck, einen frühestens am dritten Werktag vor dem Versteigerungstermin ausgestellten Verrechnungsscheck, der von einem dazu zugelassenen Kreditinstitut selbst ausgestellt ist, die Bürgschaftserklärung eines solchen Kreditinstitutes oder vorherige Überweisung auf ein Konto der Gerichtskasse geleistet werden (§ 69 ZVG). Wird die Sicherheitsleistung nicht sofort erbracht, wird das Gebot vom Gericht zurückgewiesen. Wird dem jeweiligen Bieter der Zuschlag nicht erteilt, wird die Sicherheit unmittelbar nach dem Versteigerungstermin vom Gericht zurückgegeben.
Noch während des Versteigerungstermins kann jeder betreibende Gläubiger jederzeit, die vorläufige Einstellung des Verfahrens bewilligen (§ 30 ZVG). Wird die Einstellung durch den bestrangig betreibenden Gläubiger bewilligt, führt dies in der Regel zur sofortigen Einstellung des Verfahrens, alle abgegebenen Gebote werden unwirksam. Die Einstellungsbewilligung nachrangiger Gläubiger hat dagegen keine Auswirkung auf den Versteigerungstermin.
Verkündung
Im Anschluss an die Bietzeit besteht für Beteiligten die Möglichkeit, Anträge zu stellen. Die betreibenden Gläubiger können auch jetzt noch die Einstellung des Verfahrens bewilligen, der Schuldner kann auch jetzt noch Vollstreckungsschutz nach § 765a ZPO verlangen. Ein Berechtigter, dessen Anspruch innerhalb der 7/10-Grenze liegt, kann die Versagung des Zuschlags beantragen, wenn das Bargebot einschließlich bestehen bleibender Rechte unter 7/10 des Verkehrswertes liegt.
Unter Berücksichtigung der Anträge verkündet das Gericht seine Entscheidung über den Zuschlag oder beraumt hierfür einen gesonderten Termin an. In jedem Fall bleibt der Meistbietende an sein Gebot gebunden.