Wann liegt ein Baumangel vor?

Entspricht die ausgeführte Bauleistung nicht der vereinbarten Beschaffenheit, liegt ein Baumangel vor. Maßgeblich für die Beurteilung ist also zunächst, was für eine Art bzw. welche Qualität der Ausführung der zugrunde liegende Bauvertrag oder Bauträgervertrag bzw. die zum Vertrag gehörende Baubeschreibung vorsieht.

Selbst wenn keine bestimmte Ausführung bzw. Qualität vereinbart wurde, ist immer eine Ausführung der Bauleistung nach „durchschnittlicher Art und Güte“ geschuldet. Auch muß die Bauleistung dem vertraglichen Zweck entsprechen.

Aufforderung zur Mangelbeseitigung

Liegt ein Baumangel vor, muss der Bauunternehmer bzw. Bauträger grundsätzlich zunächst zur Beseitigung des Mangels (Nacherfüllung) aufgefordert und ihm dazu eine angemessene Frist gewährt werden.

Grundsätzlich reicht zwar eine mündliche Aufforderung aus. Dennoch ist dringend zu empfehlen, dem Vertragspartner schriftlich zur Beseitigung des Mangels aufzufordern und zugleich mitzuteilen, innerhalb welcher Frist die Mangelbeseitigung erwartet wird. Welche Frist angemessen ist, muss im Einzelfall beurteilt werden. Ist die Frist zu knapp bemessen, verlängert sie sich automatisch zu einer angemessenen Frist. Dies ist besonders deshalb von Bedeutung, weil vor deren Ablauf die Geltendmachung weitergehender Rechte ausgeschlossen ist.

Außerdem sollte dem Auftragnehmer bzw. Bauträger mitgeteilt werden, dass nach Ablauf der Frist ggf. von dem Recht Gebrauch gemacht werden soll, den Mangel selbst zu beseitigen oder Minderung zu verlangen.

Nur in Ausnahmefällen kann auf das Setzen einer Nachfrist verzichtet werden.

Folgen der Nichtbeseitigung des Mangels

Wird der Mangel innerhalb der angemessenen Frist nicht oder nicht vollständig beseitigt, dann bestehen für den Auftraggeber/Bauherrn verschiedene Möglichkeiten:

Der Auftraggeber kann den Mangel anderweitig beseitigen lassen und von dem Bau- bzw. Werkunternehmer Ersatz der dadurch entstehenden Kosten verlangen (§ 637 BGB).

Stattdessen kann auch eine Minderung der für die Bauleistung vereinbarten Vergütung bzw. des Kaufpreises verlangt werden (§ 638 BGB); die Höhe der Minderung richtet sich nach dem Minderwert der erbrachten zur geschuldeten Leistung.

Unter bestimmten Umständen besteht stattdessen auch die Möglichkeit, vom Vertrag zurückzutreten.

Ist dem Auftraggeber durch die mangelhafte Leistung ein weitergehender Schaden entstanden, so kann auch dieser meist ersetzt verlangt werden.

Empfehlung vom Rechtsanwalt

Besteht Streit darüber, ob ein Mangel vorliegt, für den der Bauunternehmer bzw. Bauträger einzustehen hat, so bedarf die weitere Durchsetzung von Ansprüchen einiger Sachkenntnis, will man nicht riskieren, am Ende leer auszugehen. Z. B. kann eine vorzeitige Beseitigung des Mangels dazu führen, dass das Vorhandensein des Mangels später nicht mehr bewiesen werden kann. Oft scheitern Ansprüche auch daran, dass zuvor nicht ausreichend zur Mangelbeseitigung aufgefordert wurde.

Ich kenne die Fallstricke, weiß, wie Sie am besten zu Ihrem Recht kommen und kann Sie frühzeitig auf mögliche Risiken hinweisen, bevor unnötig hohe Kosten entstehen oder Fehler bei der Durchsetzung von Ansprüchen nicht mehr rückgängig gemacht werden können. Zögern Sie daher nicht, bei Problemen möglichst frühzeitig anwaltlichen Rat einzuholen.