Gegenstand der Abnahme
Mit der Abnahme erklärt der Auftraggeber, dass er das vom Auftragnehmer (Bauunternehmer) herzustellende Werk - bzw. Teilleistungen, die ggf. gesondert abzunehmen sind - als vertragsgerecht und mängelfrei akzeptiert.
Verpflichtet ist der Auftraggeber zur Abnahme jedoch nur, wenn die vereinbarte Bauleistung tatsächlich vollständig fertiggestellt und weitestgehend mängelfrei ist. Ist dies nicht der Fall, kann die Abnahme vom Auftraggeber verweigert werden. Die Verpflichtung zur Abnahme besteht allerdings auch, wenn die noch vorhandenen Mängel lediglich geringfügig sind. Der Auftraggeber muss dann bei der Abnahme die erkennbaren Mängel rügen und kann natürlich deren Beseitigung verlangen.
Die Abnahme ist auf verschiedene Weise möglich. Neben der förmlichen Abnahme (bei der üblicherweise ein Abnahmeprotokoll angefertigt oder die Abnahme schriftlich erklärt wird), besteht auch die Möglichkeit einer konkludenten oder fingierten Abnahme. Eine konkludente Abnahme kann erfolgen, indem z. B. das Werk in Gebrauch genommen oder eine Schlußrechnung gezahlt wird, ohne Mängel zu rügen. Eine fingierte Abnahme kann vorliegen, wenn der Auftragnehmer vom Bauunternehmer unter Fristsetzung zur Abnahme aufgefordert wird, und innerhalb der Frist keine Mängel gerügt werden.
Folgen der Abnahme
Fälligkeit der Vergütung
Mit der Abnahme wird die vollständige Vergütung des Bauunternehmers fällig, soweit nicht bereits Abschlagszahlungen zu leisten waren. Für Mängel, die bei der Abnahme noch vorhanden und zu beseitigen sind, kann wegen jedoch der doppelte Betrag der voraussichtlichen Mängelbeseitigungskosten zurückbehalten als Sicherheit zurückbehalten werden.
Beweislast
Mit der Abnahme geht auch die Gefahr der Verschlechterung auf den Auftraggeber über. Rügt der Auftraggeber vor oder bei der Abnahme Mängel, muss ggf. der Bauunternehmer beweisen, dass die von ihm erbrachten Leistungen vertragsgerecht und mängelfrei sind. Werden Mängel dagegen erst nach der Abnahme festgestellt, muss der Auftraggeber diese Mängel unter Beweis stellen, falls sie vom Bauunternehmer nicht anerkannt werden.
Verjährung der Sachmängelhaftung
Von besonderer Bedeutung ist, dass mit der Abnahme die Verjährungsfrist für die Sachmängelhaftung (Gewährleistung) zu laufen beginnt, Diese beträgt bei Bauwerken und Leistungen an Gebäuden nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) grundsätzlich 5 Jahre; ist die VOB/B wirksam vereinbart, beträgt sie 4 Jahre. Die Frist kann vertraglich verlängert werden, üblich ist z. B. die Verlängerung auf 5 Jahre beim VOB/B-Vertrag.
Dies gilt auch für Teilleistungen, die gesondert abgenommen werden. Werden z. B. bei einem Bauwerk die Elektroarbeiten separat abgenommen, dann läuft für diese die Gewährleistungsfrist, auch wenn das gesamte Bauwerk erst viele Monate später fertig gestellt und abgenommen wird.
Empfehlung vom Rechtsanwalt
Werden bei der Abnahme einer Bauleistung Mängel festgestellt, so muss der Auftraggeber sich wegen dieser Mängel seine Rechte vorbehalten. Im Abnahmeprotokoll müssen die Mängel daher als solche aufgeführt werden. Geschieht dies nicht, obwohl die Mängel erkennbar sind, so entfallen können wegen dieser Mängel Ansprüche aus der Sachmängelhaftung entfallen.
Nur für Mängel, die erst nach der Abnahme entdeckt werden, können Ansprüche aufgrund der Sachmängelhaftung auch nachträglich geltend gemacht werden. Ist der Bauunternehmer dann jedoch zur Mangelbeseitigung nicht bereit, ist oft einiger Aufwand nötig, um Schadenersatz bzw. Minderungsansprüche durchzusetzen – sofern der Bauunternehmer nicht gar insolvent wird.
Daher ist dringend eine sorgfältige Abnahme des Bauwerkes zu empfehlen. Sofern Sie selbst die Qualität der Bauleistung nicht ausreichend beurteilen können, empfiehlt es sich, zur Abnahme einen Sachverständigen hinzuziehen – dies kann sogar bereits im Bauvertrag vereinbart werden.
Verlangt der Bauunternehmer die Abnahme, obwohl das Bauwerk noch nicht abnahmereif ist oder entsteht in anderer Weise Streit über Mängel, sollten Sie darüber hinaus frühzeitig einen auf Baurecht spezialisierten Anwalt einschalten. Dieser kann Ihnen auch vereidigte Sachverständige empfehlen, die Ihnen mit fachlichem Rat zur Seite stehen.
Der Streit um Baumängel vor Gericht dauert oft lange und ist teuer. Je früher Sie sich fachkundig beraten lassen, desto größer sind ihre Chancen, möglichst günstig zu ihrem Recht zu kommen.