Wenn der Mieter nicht auszieht

Ist ein Mietverhältnis beendet, verliert der Mieter mit Ablauf der Mietzeit das Recht zum Besitz der Mietsache. Er ist verpflichtet, die Mietsache zu räumen und dem Vermieter zurückzugeben. Geregelt ist dies in § 546 BGB.

Zieht der Mieter aber nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht aus, oder verschwindet er, ohne die Mietsache zu räumen, stellt sich für den Vermieter die Frage, auf welche Weise er die Räumung der Mietsache herbeiführen und den uneingeschränkten Besitz daran erlangen kann.

Keine Selbsthilfe zulässig

Auf keinen Fall darf der Vermieter kurzerhand selbst handeln, die eigenmächtige Räumung der Mietsache durch den Vermieter ist unzulässig. Veranlasst der Vermieter dennoch eigenmächtig die Räumung oder hindert den Mieter z. B. durch Austausch der Schlösser an der weiteren Nutzung der Mietsache, macht er sich ggf. nicht nur strafbar (Nötigung, Hausfriedensbruch), sondern vor allem auch wegen verbotener Eigenmacht schadensersatzpflichtig.

Außerdem kann der Mieter bei dem zuständigen Gericht eine Einstweilige Verfügung auf Wiedereinräumung des Besitzes erwirken und damit die Wiederherstellung des bisherigen Zustandes erwirken. Abgesehen davon, dass der Vermieter dann seinem Ziel nicht näher gekommen ist, hat er in der Regel auch noch die erheblichen Kosten eines solchen Verfahrens zu tragen.

Das Verfahren der Räumungsklage

Der gesetzlich vorgesehene Weg, auf dem der Vermieter zu seinem Recht kommt, ist die Räumungsklage. Zuständig ist entweder das Amtsgericht (in Wohnungssachen ausschließlich) oder bei gewerblicher Miete ggf. auch das Landgericht, in dessen Bezirk sich die Mietsache befindet.

Geklagt wird auf Räumung und Herausgabe der Mietsache, die Klage ist dabei gegen alle Personen zu richten, die Mitbesitz an der Mietsache haben. Gerade bei Wohnungen, deren Mieter nur eine Person ist, wird daher regelmäßig auch ein Lebens- oder Ehepartner des Mieters mit zu verklagen sein, der ebenfalls in der Wohnung lebt, ohne selbst Mieterzu sein. Die Klage kann zusätzlich mit Zahlungsansprüchen verbunden werden, die dem Vermieter noch zustehen.

Die Räumungsklage hat Erfolg, wenn das Mietverhältnis tatsächlich beendet worden ist. Falls das Mietverhältnis nicht zeitlich befristet abgeschlossen wurde, muss das Gericht daher im Rahmen des Verfahrens prüfen, ob für das Mietverhältnis eine wirksame Kündigung vorliegt. Gerade bei Kündigungen durch den Vermieter wegen Eigenbedarfs wird seitens des Mieters oft erfolgreich die Unwirksamkeit der Kündigung eingewendet, mit der Folge, dass kein Räumungsanspruch besteht.

Wurde das Mietverhältnis durch den Vermieter außerordentlich wegen Zahlungsrückständen gekündigt, kann der Mieter außerdem durch Zahlung der rückständigen Mieten spätestens innerhalb von zwei Monaten nach Zustellung der Klage nachträglich die Unwirksamkeit der Kündigung herbeiführen,  Er hat dann aber die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Räumungsklage erfolgreich - und nun?

Wurde der Mieter durch Urteil zur Räumung verurteilt und ist das Urteil rechtskräftig geworden, muss der Mieter umgehend   ggf. innerhalb einer im Urteil eingeräumten Frist räumen.

Tut er dies nicht, kann der Vermieter aus dem Urteil die Zwangsvollstreckung betreiben, d. h. er kann einen Gerichtsvollzieher beauftragen, die Räumung der Mietsache und deren Herausgabe auch gegen den Willen des Mieters durchzusetzen. Ein eigenmächtiges Handeln des Vermieters ist in diesem Zusammenhang nach wie vor unzulässig.

Praxistipp vom Rechtsanwalt

Viele Räumungsklagen scheitern daran, dass sich eine ausgesprochene Kündigung als unwirksam herausstellt, entweder weil der Kündigung kein ausreichender Kündigungsgrund zugrunde liegt, oder weil die Kündigung an formalen Mängeln leidet. Besonders ärgerlich ist dies in den Fällen, in denen eine wirksame Kündigung eigentlich möglich wäre, da der Vermieter dann nicht nur die Kosten des Verfahens zu tragen, sondern zudem einen erheblichen zeitlichen Verlust hinzunehmen hat.

Sind Sie Vermieter und zeichnet sich ab, dass Ihr Mieter eine von Ihnen beabsichtigte oder bereits ausgesprochene Kündigung nicht akzeptieren und die Mietsache nicht freiwillig räumen wird, sollten Sie bereits frühzeitig einen auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwalt einschalten. Dieser sorgt dafür, dass eine zulässige Kündigung alle zu ihrer Wirksamkeit notwendigen Voraussetzungen erfüllt, und schafft so die Grundlage dafür, dass Sie Ihr Recht erfolgreich durchsetzen können – oft ohne dass ein aufwändiger Rechtsstreit geführt werden muss.

Sind Sie Mieter und haben Zweifel an der Wirksamkeit einer Kündigung bzw. der Berechtigung eines Räumungsverlangens, empfiehlt sich die frühzeitige Einschaltung eines auf Mietrecht spezialisierten Rechtsanwaltes, um frühzeitig mögliche Optionen prüfen zu können, bevor ggf. unnötige Kosten entstehen.